Kredyt czy wynajem i inwestowanie różnicy?
Porównaj dwa scenariusze: kupno mieszkania na kredyt albo wynajem i inwestowanie różnicy między kosztem posiadania a kosztem najmu.
Szybkie porównanie
Cztery dane i pokażemy, który wariant wygrywa po 30 latach.
Z oferty banku albo Twoje szacowanie.
Domyślnie 20% ceny mieszkania. Wpływa na kwotę kredytu.
Domyślnie 30.
- Wzór raty annuitetowejStandardowy wzór matematyczny: payment = principal × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1), gdzie r — miesięczna stopa, n — liczba miesięcy.
- Założenia użytkownikaStopa zwrotu, wzrost cen nieruchomości, wzrost czynszu i inflacja są założeniami wpisywanymi przez użytkownika — nie prognozą.
Nie porównuj tylko raty z najmem
Sama rata kredytu nie pokazuje całego obrazu. Przy zakupie dochodzą odsetki, koszty transakcyjne, utrzymanie mieszkania, remonty i ryzyko zmian stóp procentowych. Przy wynajmie kluczowe jest, czy różnica między ratą a czynszem faktycznie jest inwestowana, czy znika w codziennych wydatkach.
Wynajem + inwestowanie działa tylko wtedy, gdy różnica naprawdę jest inwestowana.
Wynik nominalny vs realny
Duże kwoty za 30 lat mogą wyglądać imponująco. Dlatego pokazujemy też wartość w dzisiejszych pieniądzach — po uwzględnieniu założonej inflacji. Przełącznik w kalkulatorze pokazuje obie wartości.
Jak to liczymy?
Krótki opis logiki — bez ukrywania założeń.
Rata annuitetowa
Ratę kredytu liczymy standardowym wzorem na ratę annuitetową, czyli równą ratę przy założonym oprocentowaniu: payment = principal × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1), gdzie r = oprocentowanie / 12, n = liczba miesięcy.
Inwestowanie różnicy
Co miesiąc liczymy różnicę między kosztem własnego mieszkania (rata + czynsz administracyjny + utrzymanie + ubezpieczenie) a kosztem najmu. Jeśli jest dodatnia, trafia do portfela inwestycyjnego. Jeśli różnica jest ujemna, nie zakładamy dodatkowej inwestycji z różnicy.
Majątek netto
Kredyt: wartość mieszkania (po kosztach sprzedaży) − pozostały kapitał kredytu. Wynajem: wartość portfela inwestycyjnego według ustawionych założeń, po uwzględnieniu podatku i opłat tylko wtedy, gdy są włączone w kalkulatorze.
Najczęstsze pytania
Czy wynajem jest lepszy niż kredyt?▾
Nie zawsze. Wynik zależy od ceny mieszkania, raty, kosztu najmu, wzrostu cen nieruchomości, stopy zwrotu z inwestycji i — co najważniejsze — od dyscypliny inwestowania różnicy.
Czy najem to wyrzucanie pieniędzy w błoto?▾
Nie zawsze. Jeśli różnica między kosztem własnego mieszkania a najmem jest regularnie inwestowana, wynajem może budować kapitał w inny sposób. Jeśli różnica jest konsumowana, wynik będzie zupełnie inny.
Czy kredyt zawsze buduje majątek?▾
Nie zawsze. Kredyt buduje udział w nieruchomości, ale wiąże się z odsetkami, kosztami utrzymania, ryzykiem zmian stóp procentowych i mniejszą elastycznością.
Czy kalkulator uwzględnia wzrost wartości mieszkania i czynszu?▾
Tak — oba parametry ustawiasz samodzielnie w sekcji „Założenia zaawansowane”. Możesz też wyłączyć inwestowanie wkładu własnego.
Czy to jest porada kredytowa lub inwestycyjna?▾
Nie. To edukacyjna symulacja oparta na założeniach wpisanych przez Ciebie. Decyzję o kredycie hipotecznym warto skonsultować z niezależnym doradcą.
Skąd liczymy ratę kredytu?▾
Klasyczna rata annuitetowa: stała przez cały okres kredytu. Wzór i parametry znajdziesz w sekcji „Jak to liczymy?”.